F\u00fcr viele Ehepaare ist das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung der gr\u00f6\u00dfte Verm\u00f6genswert. Bei einer Trennung stellt sich die schwierige Frage: Was passiert mit der Immobilie? Wer darf darin wohnen, wer zahlt den Kredit, und wie wird sie aufgeteilt? Dieser ausf\u00fchrliche Ratgeber gibt einen \u00dcberblick \u00fcber die wichtigsten Optionen, die rechtlichen Fallstricke und die steuerlichen Aspekte.<\/p>\n
Entscheidend ist zun\u00e4chst, wer als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen ist. H\u00e4ufig geh\u00f6rt die Immobilie beiden Ehegatten je zur H\u00e4lfte. Sie kann aber auch im Alleineigentum eines Ehegatten stehen. Die Eigentumslage bestimmt ma\u00dfgeblich, welche Rechte jeder Ehegatte hat und wie die Immobilie im Rahmen der Verm\u00f6gensauseinandersetzung behandelt wird. Wichtig: Die Eintragung im Grundbuch ist ma\u00dfgeblich \u2013 nicht, wer den Kredit bezahlt oder wer im Haus wohnt.<\/p>\n
W\u00e4hrend des Getrenntlebens hat jeder Ehegatte grunds\u00e4tzlich ein Recht auf Nutzung der Ehewohnung. Zieht ein Ehegatte aus, kann er nach einer gewissen Zeit unter Umst\u00e4nden eine Nutzungsentsch\u00e4digung vom verbleibenden Ehegatten verlangen, weil dieser die Immobilie allein nutzt. In Konfliktf\u00e4llen \u2013 etwa bei h\u00e4uslicher Gewalt oder unzumutbaren Spannungen \u2013 kann das Gericht die Wohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuweisen (Wohnungszuweisung nach \u00a7 1361b BGB).<\/p>\n
Die h\u00e4ufigste L\u00f6sung ist der Verkauf der Immobilie. Der Erl\u00f6s wird \u2013 nach Tilgung des Kredits und Abzug der Verkaufsnebenkosten \u2013 zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Diese Variante schafft einen klaren Schnitt und ist meist die wirtschaftlich vern\u00fcnftigste, setzt aber Einigkeit \u00fcber Verkauf, Makler und Preis voraus.<\/p>\n
Ein Ehegatte \u00fcbernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dazu muss der \u00fcbernehmende Ehegatte den anderen aus dem Grundbuch und aus der Haftung f\u00fcr den Kredit \u201eherausl\u00f6sen“ \u2013 was die Zustimmung der finanzierenden Bank erfordert und eine entsprechende Bonit\u00e4t voraussetzt. Diese L\u00f6sung bietet sich an, wenn etwa die Kinder in ihrem gewohnten Umfeld bleiben sollen.<\/p>\n
Statt des Verkaufs kann die Immobilie auch vermietet werden. Die Mieteinnahmen dienen dann der Kredittilgung, das Eigentum bleibt zun\u00e4chst gemeinsam. Diese L\u00f6sung erfordert ein hohes Ma\u00df an Kooperationsbereitschaft und ist eher eine Zwischenl\u00f6sung.<\/p>\n
In seltenen F\u00e4llen \u2013 etwa bei einem Zweifamilienhaus oder einem teilbaren Grundst\u00fcck \u2013 kommt eine reale Teilung der Immobilie in Betracht. Sie ist rechtlich und baulich aufwendig und nur unter bestimmten Voraussetzungen m\u00f6glich.<\/p>\n
Haben beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie gegen\u00fcber der Bank gesamtschuldnerisch \u2013 unabh\u00e4ngig davon, wer im Innenverh\u00e4ltnis zahlen soll. Die Bank kann also von jedem die volle Rate verlangen. Wer aus dem Kredit entlassen werden will, braucht die Zustimmung der Bank, die sie nur bei ausreichender Bonit\u00e4t des verbleibenden Schuldners erteilt. Im Innenverh\u00e4ltnis sollte klar geregelt werden, wer die Raten tr\u00e4gt und wie ein Ausgleich erfolgt. Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkauft, kann zudem eine Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung anfallen.<\/p>\n
Solange die Immobilie beiden geh\u00f6rt, sind grunds\u00e4tzlich auch beide f\u00fcr die Lasten verantwortlich \u2013 Kreditraten, Grundsteuer, Versicherungen und gr\u00f6\u00dfere Instandhaltungskosten. Im Innenverh\u00e4ltnis kann jedoch etwas anderes vereinbart werden, etwa dass der in der Immobilie verbleibende Ehegatte die laufenden Kosten tr\u00e4gt. Wichtig ist, diese Fragen klar und schriftlich zu regeln, um sp\u00e4tere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Geleistete Zahlungen k\u00f6nnen im Rahmen der Auseinandersetzung ausgleichsrelevant sein.<\/p>\n
K\u00f6nnen sich die Ehegatten nicht einigen, kann jeder Miteigent\u00fcmer die Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert und der Erl\u00f6s aufgeteilt. Diese L\u00f6sung f\u00fchrt jedoch h\u00e4ufig zu erheblichen finanziellen Verlusten, weil Versteigerungserl\u00f6se oft deutlich unter dem Marktwert liegen und zus\u00e4tzliche Kosten entstehen. Eine einvernehmliche L\u00f6sung ist daher fast immer vorzuziehen.<\/p>\n
Die Immobilie flie\u00dft mit ihrem Verkehrswert in die Berechnung des Zugewinnausgleichs ein. Ma\u00dfgeblich ist der Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags, abz\u00fcglich der noch valutierenden Darlehen. Wertsteigerungen w\u00e4hrend der Ehe wirken sich also auf den Zugewinn aus. Bei einer geerbten oder vor der Ehe erworbenen Immobilie ist die Abgrenzung zwischen privilegiertem Anfangsverm\u00f6gen und ausgleichspflichtiger Wertsteigerung besonders sorgf\u00e4ltig vorzunehmen.<\/p>\n
H\u00e4ufig haben Schwiegereltern zum Erwerb oder Bau der Immobilie beigetragen. Scheitert die Ehe, stellt sich die Frage, ob diese Zuwendungen zur\u00fcckgefordert werden k\u00f6nnen. Nach der Rechtsprechung k\u00f6nnen solche schwiegerelterlichen Schenkungen unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise zur\u00fcckverlangt werden, wenn die Ehe \u2013 und damit die Gesch\u00e4ftsgrundlage der Zuwendung \u2013 scheitert. Die Einzelheiten sind komplex und h\u00e4ngen stark vom Einzelfall ab.<\/p>\n
Beim Verkauf einer Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht durchgehend selbst genutzt wurde. Gerade nach dem Auszug eines Ehegatten kann die Eigennutzung enden, was steuerlich relevant wird. Auch die \u00dcbertragung des Miteigentumsanteils auf den anderen Ehegatten kann steuerliche Folgen haben. Eine fr\u00fchzeitige Beratung \u2013 auch steuerlich \u2013 kann teure Fehler vermeiden.<\/p>\n
Bei der Kl\u00e4rung der Immobilienfrage sollten Sie folgende Punkte im Blick haben: aktuelle Eigentumsverh\u00e4ltnisse laut Grundbuch, H\u00f6he der noch offenen Darlehen und Zinsbindung, aktueller Verkehrswert, monatliche Belastung und Tragf\u00e4higkeit bei \u00dcbernahme, steuerliche Folgen eines Verkaufs, m\u00f6gliche Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung sowie die Bonit\u00e4t f\u00fcr eine Schuld\u00fcbernahme. Erst wenn diese Faktoren bekannt sind, l\u00e4sst sich beurteilen, welche L\u00f6sung wirtschaftlich sinnvoll ist.<\/p>\n
Nein. Verkauf, \u00dcbernahme oder Vermietung sind m\u00f6glich. Nur wenn keine Einigung gelingt, droht die Teilungsversteigerung.<\/p>\n
W\u00e4hrend der Trennung hat grunds\u00e4tzlich jeder ein Nutzungsrecht. Eine alleinige Zuweisung ist nur unter besonderen Voraussetzungen m\u00f6glich.<\/p>\n
Gegen\u00fcber der Bank haften beide weiter. Im Innenverh\u00e4ltnis sollte eine klare Regelung getroffen werden.<\/p>\n
Das ist m\u00f6glich. Voraussetzungen und H\u00f6he h\u00e4ngen vom Einzelfall und vom Zeitpunkt ab.<\/p>\n
Bei Streit \u00fcber den Wert kann ein Sachverst\u00e4ndigengutachten erforderlich werden, um den Verkehrswert festzustellen.<\/p>\n
Die gemeinsame Immobilie birgt finanzielles und rechtliches Konfliktpotenzial. Rechtsanw\u00e4ltin Veronika G\u00f6rtz<\/strong>, Fachanw\u00e4ltin f\u00fcr Familienrecht in Krefeld, ber\u00e4t Sie zu allen Optionen und sorgt f\u00fcr eine wirtschaftlich sinnvolle und faire L\u00f6sung.<\/p>\n Kanzlei Veronika G\u00f6rtz Vereinbaren Sie jetzt einen pers\u00f6nlichen Beratungstermin.<\/p>\n Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Juni 2026.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Verkauf, \u00dcbernahme oder Teilungsversteigerung? Was mit der gemeinsamen Immobilie und dem Kredit bei der Scheidung passiert.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"slim_seo":{"title":"Das gemeinsame Haus bei der Scheidung - Rechtsanw\u00e4ltin Veronika G\u00f6rtz","description":"Verkauf, \u00dcbernahme oder Teilungsversteigerung? Was mit der gemeinsamen Immobilie und dem Kredit bei der Scheidung passiert."},"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-23","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-ratgeber-familienrecht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":94,"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23\/revisions\/94"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/krefeld-familienrecht.info\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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