Für viele Ehepaare ist das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung der größte Vermögenswert. Bei einer Trennung stellt sich die schwierige Frage: Was passiert mit der Immobilie? Wer darf darin wohnen, wer zahlt den Kredit, und wie wird sie aufgeteilt? Dieser ausführliche Ratgeber gibt einen Überblick über die wichtigsten Optionen, die rechtlichen Fallstricke und die steuerlichen Aspekte.
Wem gehört die Immobilie?
Entscheidend ist zunächst, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Häufig gehört die Immobilie beiden Ehegatten je zur Hälfte. Sie kann aber auch im Alleineigentum eines Ehegatten stehen. Die Eigentumslage bestimmt maßgeblich, welche Rechte jeder Ehegatte hat und wie die Immobilie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung behandelt wird. Wichtig: Die Eintragung im Grundbuch ist maßgeblich – nicht, wer den Kredit bezahlt oder wer im Haus wohnt.
Wer darf während der Trennung in der Immobilie wohnen?
Während des Getrenntlebens hat jeder Ehegatte grundsätzlich ein Recht auf Nutzung der Ehewohnung. Zieht ein Ehegatte aus, kann er nach einer gewissen Zeit unter Umständen eine Nutzungsentschädigung vom verbleibenden Ehegatten verlangen, weil dieser die Immobilie allein nutzt. In Konfliktfällen – etwa bei häuslicher Gewalt oder unzumutbaren Spannungen – kann das Gericht die Wohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuweisen (Wohnungszuweisung nach § 1361b BGB).
Die Optionen für die gemeinsame Immobilie
1. Verkauf und Aufteilung des Erlöses
Die häufigste Lösung ist der Verkauf der Immobilie. Der Erlös wird – nach Tilgung des Kredits und Abzug der Verkaufsnebenkosten – zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Diese Variante schafft einen klaren Schnitt und ist meist die wirtschaftlich vernünftigste, setzt aber Einigkeit über Verkauf, Makler und Preis voraus.
2. Übernahme durch einen Ehegatten
Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dazu muss der übernehmende Ehegatte den anderen aus dem Grundbuch und aus der Haftung für den Kredit „herauslösen“ – was die Zustimmung der finanzierenden Bank erfordert und eine entsprechende Bonität voraussetzt. Diese Lösung bietet sich an, wenn etwa die Kinder in ihrem gewohnten Umfeld bleiben sollen.
3. Vermietung
Statt des Verkaufs kann die Immobilie auch vermietet werden. Die Mieteinnahmen dienen dann der Kredittilgung, das Eigentum bleibt zunächst gemeinsam. Diese Lösung erfordert ein hohes Maß an Kooperationsbereitschaft und ist eher eine Zwischenlösung.
4. Realteilung
In seltenen Fällen – etwa bei einem Zweifamilienhaus oder einem teilbaren Grundstück – kommt eine reale Teilung der Immobilie in Betracht. Sie ist rechtlich und baulich aufwendig und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Haben beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch – unabhängig davon, wer im Innenverhältnis zahlen soll. Die Bank kann also von jedem die volle Rate verlangen. Wer aus dem Kredit entlassen werden will, braucht die Zustimmung der Bank, die sie nur bei ausreichender Bonität des verbleibenden Schuldners erteilt. Im Innenverhältnis sollte klar geregelt werden, wer die Raten trägt und wie ein Ausgleich erfolgt. Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkauft, kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Wer zahlt welche Lasten der Immobilie?
Solange die Immobilie beiden gehört, sind grundsätzlich auch beide für die Lasten verantwortlich – Kreditraten, Grundsteuer, Versicherungen und größere Instandhaltungskosten. Im Innenverhältnis kann jedoch etwas anderes vereinbart werden, etwa dass der in der Immobilie verbleibende Ehegatte die laufenden Kosten trägt. Wichtig ist, diese Fragen klar und schriftlich zu regeln, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Geleistete Zahlungen können im Rahmen der Auseinandersetzung ausgleichsrelevant sein.
Die Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Können sich die Ehegatten nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert und der Erlös aufgeteilt. Diese Lösung führt jedoch häufig zu erheblichen finanziellen Verlusten, weil Versteigerungserlöse oft deutlich unter dem Marktwert liegen und zusätzliche Kosten entstehen. Eine einvernehmliche Lösung ist daher fast immer vorzuziehen.
Die Immobilie im Zugewinnausgleich
Die Immobilie fließt mit ihrem Verkehrswert in die Berechnung des Zugewinnausgleichs ein. Maßgeblich ist der Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags, abzüglich der noch valutierenden Darlehen. Wertsteigerungen während der Ehe wirken sich also auf den Zugewinn aus. Bei einer geerbten oder vor der Ehe erworbenen Immobilie ist die Abgrenzung zwischen privilegiertem Anfangsvermögen und ausgleichspflichtiger Wertsteigerung besonders sorgfältig vorzunehmen.
Schenkungen der Schwiegereltern
Häufig haben Schwiegereltern zum Erwerb oder Bau der Immobilie beigetragen. Scheitert die Ehe, stellt sich die Frage, ob diese Zuwendungen zurückgefordert werden können. Nach der Rechtsprechung können solche schwiegerelterlichen Schenkungen unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise zurückverlangt werden, wenn die Ehe – und damit die Geschäftsgrundlage der Zuwendung – scheitert. Die Einzelheiten sind komplex und hängen stark vom Einzelfall ab.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht durchgehend selbst genutzt wurde. Gerade nach dem Auszug eines Ehegatten kann die Eigennutzung enden, was steuerlich relevant wird. Auch die Übertragung des Miteigentumsanteils auf den anderen Ehegatten kann steuerliche Folgen haben. Eine frühzeitige Beratung – auch steuerlich – kann teure Fehler vermeiden.
Checkliste für die Immobilienauseinandersetzung
Bei der Klärung der Immobilienfrage sollten Sie folgende Punkte im Blick haben: aktuelle Eigentumsverhältnisse laut Grundbuch, Höhe der noch offenen Darlehen und Zinsbindung, aktueller Verkehrswert, monatliche Belastung und Tragfähigkeit bei Übernahme, steuerliche Folgen eines Verkaufs, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Bonität für eine Schuldübernahme. Erst wenn diese Faktoren bekannt sind, lässt sich beurteilen, welche Lösung wirtschaftlich sinnvoll ist.
Häufige Fragen zur Immobilie bei der Scheidung
Muss das Haus bei der Scheidung verkauft werden?
Nein. Verkauf, Übernahme oder Vermietung sind möglich. Nur wenn keine Einigung gelingt, droht die Teilungsversteigerung.
Kann ich meinen Ex-Partner aus dem Haus werfen?
Während der Trennung hat grundsätzlich jeder ein Nutzungsrecht. Eine alleinige Zuweisung ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich.
Wer zahlt den Kredit nach der Trennung?
Gegenüber der Bank haften beide weiter. Im Innenverhältnis sollte eine klare Regelung getroffen werden.
Bekomme ich eine Nutzungsentschädigung, wenn ich ausziehe?
Das ist möglich. Voraussetzungen und Höhe hängen vom Einzelfall und vom Zeitpunkt ab.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Bei Streit über den Wert kann ein Sachverständigengutachten erforderlich werden, um den Verkehrswert festzustellen.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Juni 2026.